जयपुर। राजस्थान में जमीन, प्लॉट या मकान की रजिस्ट्री पर आज पुरुष खरीदार को 6% और अकेली महिला खरीदार को 5% स्टाम्प ड्यूटी देनी होती है। अनुसूचित जाति, जनजाति या BPL वर्ग की महिला के लिए यह 4% है। इस स्टाम्प ड्यूटी के ऊपर सरचार्ज अलग लगता है, जो 11 फरवरी 2026 से 33% हो गया है (₹10 लाख तक की संपत्ति पर 30%)। फिर 1% पंजीयन फीस और ₹300 स्कैनिंग फीस। यह सारा हिसाब सौदे की रकम पर नहीं, संपत्ति के बाज़ार मूल्य पर बनता है, जो DLC दर से निकलता है; सौदे की रकम ज़्यादा हो तो उसी पर। नीचे हर दर उसकी सरकारी अधिसूचना की कॉपी के साथ है, और ₹20 लाख के प्लॉट का पूरा हिसाब भी।

आज की स्थिति (25 अक्टूबर 2026): 2026-27 के बजट में स्टाम्प ड्यूटी की दरें नहीं बदलीं। बदला सिर्फ इन्फ्रास्ट्रक्चर सरचार्ज: 10% से 13% (राजस्थान वित्त अधिनियम 2026, धारा 5), इसलिए ₹10 लाख से ज़्यादा की रजिस्ट्री पर कुल सरचार्ज 30% से बढ़कर 33% हुआ। बजट के बाद से 25 अक्टूबर तक वित्त विभाग की वेबसाइट पर पंजीयन और मुद्रांक की कोई नई दर-अधिसूचना हमें नहीं मिली। रजिस्ट्री का ऑनलाइन रास्ता (स्लॉट बुकिंग, आधार e-KYC से सत्यापन) राजस्थान ई-रजिस्ट्रेशन नियम 2025 में तय है; बजट भाषण में इसे "लागू करने जा रही है" कहा गया था।

रजिस्ट्री का खर्च: एक नज़र में

खरीदारस्टाम्प ड्यूटीपंजीयन फीस
पुरुष, या पुरुष और महिला साथ में6%1%
महिला (अकेली)5%1%
SC/ST/BPL वर्ग की महिला4%1%
पति-पत्नी साथ में, संपत्ति ₹50 लाख तक5.5%1%
वरिष्ठ नागरिक (60 साल या ऊपर)5%0.5%
बेंचमार्क दिव्यांगता वाला व्यक्ति4%1%

हर पंक्ति पर इसके ऊपर: सरचार्ज स्टाम्प ड्यूटी का 33% (बाज़ार मूल्य ₹10 लाख तक हो तो 30%), और कॉपी-स्कैनिंग फीस ₹300 प्रति दस्तावेज़। प्रतिशत संपत्ति के बाज़ार मूल्य पर लगते हैं।

1. स्टाम्प ड्यूटी: पुरुष 6%, महिला 5%, SC/ST/BPL महिला 4%

राजस्थान स्टाम्प अधिनियम 1998 की अनुसूची में अचल संपत्ति के बिक्री दस्तावेज़ (Conveyance, अनुच्छेद 21) पर 11% की दर थी। सरकार ने 20 फरवरी 2020 की अधिसूचना से अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर इसे घटाकर 6% कर दिया। आज आम खरीदार यही 6% देता है।

वित्त विभाग अधिसूचना 2020-135: अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर स्टाम्प ड्यूटी 11 प्रतिशत से घटाकर 6 प्रतिशत
अधिसूचना F.4(4)FD/Tax/2020-135 (20.02.2020): अचल संपत्ति के हस्तांतरण के दस्तावेज़ों पर स्टाम्प ड्यूटी "from 11 percent to 6 percent"। स्रोत: वित्त विभाग, बजट अधिसूचनाएं 2020-21, पृष्ठ 22

महिला के नाम रजिस्ट्री पर छूट 14 जुलाई 2014 की अधिसूचना से शुरू हुई, और 20 फरवरी 2020 की अधिसूचना ने उसकी दरें तय कीं जो आज भी चल रही हैं: अनुसूचित जाति, जनजाति या BPL वर्ग की महिला के लिए 4%, बाकी महिलाओं के लिए 5%। इस छूट के लिए अधिसूचना में संपत्ति की कीमत की कोई सीमा नहीं लिखी। पुरुष और महिला मिलकर खरीदें तो सामान्य 6% ही लगता है। पंजीयन एवं मुद्रांक विभाग की दर-तालिका में यही वर्ग एक साथ दिखते हैं:

पंजीयन एवं मुद्रांक विभाग की तालिका: पुरुष 6%, पुरुष-महिला संयुक्त 6%, महिला 5%, SC/ST/BPL महिला 4%, सरचार्ज 10+20=30%, पंजीयन फीस 1%
विभाग की "Stamp Duty and Registration Fee Detail" तालिका (1 मई 2024 की स्थिति): पुरुष 6%, महिला 5%, SC/ST/BPL महिला 4%, पंजीयन फीस 1%, CSI ₹300। इसमें सरचार्ज "10+20 = 30%" लिखा है, जो फरवरी 2026 में ₹10 लाख से ऊपर की संपत्ति के लिए 13+20 = 33% हो गया (नीचे देखें)। स्रोत: IGRS दर-तालिका, राजनिवेश पोर्टल, पृष्ठ 1

2. पति-पत्नी, वरिष्ठ नागरिक और दिव्यांग: अलग दरें

पति-पत्नी साथ में: 19 फरवरी 2025 से, अगर संपत्ति का बाज़ार मूल्य ₹50 लाख तक है और रजिस्ट्री पत्नी और पति दोनों के नाम एक साथ हो रही है, तो स्टाम्प ड्यूटी 5.5% लगती है। ₹50 लाख से ऊपर की संपत्ति पर यह छूट नहीं है; तब पुरुष-महिला संयुक्त वाली 6% दर लगेगी।

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वित्त विभाग अधिसूचना 2025-109: 50 लाख रुपये तक की अचल संपत्ति पत्नी और पति के नाम संयुक्त रूप से खरीदने पर स्टाम्प ड्यूटी 5.5 प्रतिशत
अधिसूचना F.4(2)FD/Tax/2025-109 (19.02.2025): बाज़ार मूल्य "upto fifty lakh", "in favour of wife and husband jointly", दर "5.5 percent"। स्रोत: वित्त विभाग, बजट अधिसूचनाएं 2025-26, पृष्ठ 14

वरिष्ठ नागरिक: 60 साल या उससे ज़्यादा उम्र के व्यक्ति के नाम बिक्री पत्र पर स्टाम्प ड्यूटी 5% और पंजीयन फीस 0.5% है। पति-पत्नी मिलकर खरीदें तो दोनों में से एक का 60 साल का होना काफी है (अधिसूचना 2022-122, 23 फरवरी 2022)।

दिव्यांग: दिव्यांगजन अधिकार अधिनियम 2016 में परिभाषित बेंचमार्क दिव्यांगता वाले व्यक्ति के नाम बिक्री पत्र पर 4% (अधिसूचना 2023-32, 10 फरवरी 2023)।

किसी भी छूट का दावा हो तो उसका प्रमाण साथ रखें। ई-पंजीयन की चेकलिस्ट में "स्टाम्प ड्यूटी में रियायत" के सामने अधिसूचना का क्रमांक और तारीख भरने की जगह है।

3. सरचार्ज: फरवरी 2026 से 33%

स्टाम्प ड्यूटी पर दो सरचार्ज लगते हैं, और दोनों स्टाम्प ड्यूटी की रकम पर प्रतिशत हैं, संपत्ति की कीमत पर नहीं:

  • इन्फ्रास्ट्रक्चर सरचार्ज (धारा 3-A): राजस्थान वित्त अधिनियम 2026 ने इसे 10% से 13% किया। जिन दस्तावेज़ों का बाज़ार मूल्य या प्रतिफल ₹10 लाख तक है, उन पर यह 10% ही रहा। वित्त विभाग की अधिसूचना 2026-132 (11 फरवरी 2026) ने 13% की दर लागू की।
  • गौ संरक्षण और आपदा राहत सरचार्ज (धारा 3-B): स्टाम्प ड्यूटी का 20%। ई-पंजीयन की आधिकारिक चेकलिस्ट में यह "काऊ 10%" और "प्राकृतिक आपदा 10%" के दो खानों में अलग-अलग लिखा है।

यानी ₹10 लाख से ऊपर की रजिस्ट्री पर कुल सरचार्ज 13 + 20 = 33%, और ₹10 लाख तक 10 + 20 = 30%। कई वेबसाइटें इस 20% को "लेबर सेस" लिखती हैं; सरकारी दस्तावेज़ों में यह सरचार्ज है। और फरवरी 2026 से पहले बने कैलकुलेटर 13% वाला बदलाव नहीं दिखाते।

राजस्थान वित्त अधिनियम 2026 धारा 5: स्टाम्प अधिनियम धारा 3-A में 10 प्रतिशत की जगह 13 प्रतिशत, 10 लाख तक के दस्तावेज़ पर 10 प्रतिशत सरचार्ज
राजस्थान वित्त अधिनियम 2026, धारा 5: धारा 3-A में "13 per cent", और ₹10 लाख तक के दस्तावेज़ पर "surcharge at the rate of 10 per cent"। स्रोत: राजस्थान वित्त अधिनियम 2026 (राजपत्र, 27 मार्च 2026), पृष्ठ 11; दर लागू करने वाली अधिसूचना 2026-132

4. पंजीयन फीस 1%, स्कैनिंग ₹300

रजिस्ट्रेशन एक्ट के तहत वित्त विभाग की 8 फरवरी 2024 की फीस तालिका में बिक्री जैसे दस्तावेज़ों पर पंजीयन फीस मूल्य या प्रतिफल, जो ज़्यादा हो, उसका 1% है। तालिका में इसकी कोई ऊपरी सीमा नहीं लिखी। दस्तावेज़ की कॉपी और स्कैनिंग की फीस ₹300 प्रति दस्तावेज़ है। वरिष्ठ नागरिक के नाम बिक्री पत्र पर पंजीयन फीस 0.5% है।

दस्तावेज़ देर से पेश करने पर उसी तालिका में जुर्माना है: एक महीने तक देरी पर पंजीयन फीस का 10%, दो महीने तक 20%, तीन महीने तक 30% और चार महीने तक 50%।

5. बाज़ार मूल्य: DLC दर या सौदे की रकम, जो ज़्यादा हो

स्टाम्प अधिनियम की धारा 2(xxiii) "बाज़ार मूल्य" की परिभाषा देती है: नियमों में तय तरीके और अधिकारी द्वारा तय कीमत, या दस्तावेज़ में लिखी सौदे की रकम (प्रतिफल), जो भी ज़्यादा हो। ई-पंजीयन की चेकलिस्ट में मूल्यांकन का पहला आधार "DLC दरों के अनुसार मूल्य" लिखा है, यानी जिला स्तरीय समिति (District Level Committee) की तय दर, जिसे आम बोलचाल में DLC रेट कहते हैं। इसलिए सौदा DLC से सस्ता लिखने से स्टाम्प ड्यूटी कम नहीं होती, और सौदा DLC से महंगा हो तो ड्यूटी असली रकम पर लगती है।

राजस्थान स्टाम्प अधिनियम धारा 2(xxiii): बाज़ार मूल्य यानी नियमों से तय कीमत या दस्तावेज़ में लिखा प्रतिफल, जो भी ज़्यादा हो
राजस्थान स्टाम्प अधिनियम 1998, धारा 2(xxiii): "market value" ... "or the consideration stated in the instrument, whichever is higher"। स्रोत: राजस्थान स्टाम्प अधिनियम, राजस्व मंडल राजस्थान की प्रति, पृष्ठ 8-9

DLC दर जिला, शहरी या ग्रामीण क्षेत्र, उप-पंजीयक कार्यालय, संपत्ति के प्रकार (आवासीय, व्यावसायिक, कृषि) और कॉलोनी या गांव के हिसाब से अलग होती है, और समिति इसे समय-समय पर बदलती है। अपने इलाके की आज की दर ई-पंजीयन के DLC पेज पर बिना लॉग-इन दिखती है। तरीका और जिलों के पोर्टल वाले नाम DLC रेट कैलकुलेटर पर हैं, जो दर और क्षेत्रफल से बाज़ार मूल्य भी निकाल देता है। ई-पंजीयन चेकलिस्ट के अनुसार मूल्यांकन में सड़क (हाईवे या दूसरी सड़क, चौड़ाई), कोने का प्लॉट, चारदीवारी और निर्माण का प्रकार और उम्र भी दर्ज होते हैं, इसलिए ये ब्योरे सही भरें।

6. रजिस्ट्री कैसे होती है, कदम-दर-कदम

राजस्थान ई-रजिस्ट्रेशन नियम 2025 (वित्त विभाग अधिसूचना, 2 दिसंबर 2025) में ई-पंजीयन पोर्टल से रजिस्ट्री का पूरा रास्ता लिखा है:

  1. मूल्य निकालें: DLC रेट से बाज़ार मूल्य निकालें, सौदे की रकम से मिलाएं और जो ज़्यादा हो उस पर ऊपर की दरों से खर्च जोड़ें।
  2. लॉग-इन और दस्तावेज़: कोई भी पक्ष ई-पंजीयन पोर्टल पर SSO ID या मोबाइल OTP से लॉग-इन करके दस्तावेज़ का ब्योरा भरता है (नियम 3)।
  3. भुगतान: स्टाम्प ड्यूटी, सरचार्ज और फीस का भुगतान ई-ग्रास (e-GRAS) चालान, ई-स्टाम्प या पोर्टल की ई-रजिस्ट्रेशन रसीद से होता है; चेकलिस्ट में भुगतान के यही तरीके लिखे हैं।
  4. जांच: उप-पंजीयक दस्तावेज़ जांचता है। कमी हो तो रजिस्ट्री "होल्ड" पर जाती है और सुधार अपलोड करना होता है; सब ठीक हो तो पावती मैसेज आता है (नियम 4)।
  5. स्लॉट बुकिंग: पावती के बाद सत्यापन के लिए तारीख और समय का स्लॉट बुक होता है (नियम 4(5))।
  6. सत्यापन: दो रास्ते हैं। उप-पंजीयक कार्यालय में खुद जाकर अंगूठा निशानी, फोटो और पहचान सत्यापन, या ई-वेरिफिकेशन यानी आधार e-KYC या वीडियो KYC से। ई-वेरिफिकेशन चुनने पर पक्षकारों और गवाहों का कार्यालय आना ज़रूरी नहीं (नियम 5)।
  7. पूरा होना: उप-पंजीयक डिजिटल हस्ताक्षर करता है और दस्तावेज़ डिजिटल रूप में भेजा जाता है (नियम 7)। कोई और कागज़ मांगा जाए तो उसे 30 दिन में देना होता है, नहीं तो रजिस्ट्री कारण लिखकर खारिज हो जाती है।
  8. नामांतरण: रजिस्ट्री के बाद खेती की जमीन का नाम जमाबंदी में नामांतरण से चढ़ता है। इसका तरीका नामांतरण पेज पर है।
राजस्थान ई-रजिस्ट्रेशन नियम 2025, नियम 5: कार्यालय में अंगूठा निशानी से सत्यापन या आधार e-KYC और वीडियो KYC से ई-वेरिफिकेशन
ई-रजिस्ट्रेशन नियम 2025, नियम 5: "In-person verification" (कार्यालय में अंगूठा निशानी, फोटो, पहचान) या "e-Verification" (आधार e-KYC, वीडियो KYC)। स्रोत: राजस्थान ई-रजिस्ट्रेशन नियम 2025, अधिसूचना 02.12.2025, पृष्ठ 3

एक बात साफ रहे: नियम दिसंबर 2025 में बने और फरवरी 2026 के बजट भाषण में ई-वेरिफिकेशन, स्लॉट बुकिंग और ऑनलाइन रजिस्ट्रेशन को घर बैठे देने की बात कही गई। 25 अक्टूबर 2026 तक हर उप-पंजीयक कार्यालय में ई-वेरिफिकेशन चालू हो चुका है, इसकी पुष्टि हम किसी सरकारी आदेश से नहीं कर पाए। इसलिए तैयारी यह मानकर करें कि दोनों पक्षों और गवाहों को कार्यालय जाना पड़ सकता है।

7. रजिस्ट्री के लिए दस्तावेज़

ई-पंजीयन पोर्टल की आधिकारिक "पंजीयन हेतु चेक-लिस्ट" (राजस्थान स्टाम्प नियम 2004, नियम 57) के हिसाब से ये चीज़ें तैयार रखें:

  • बिक्री पत्र (Sale Deed) का मसौदा, जिसमें खसरा या भूखंड संख्या, क्षेत्रफल और चारों दिशाओं की सीमा लिखी हो।
  • विक्रेता के मालिकाना हक के पिछले दस्तावेज़: पुरानी रजिस्ट्री, पट्टा, आवंटन पत्र, दान या वसीयत, जो भी हो, और उनका पंजीयन क्रमांक व तारीख।
  • खरीदार और विक्रेता दोनों का आधार या जन आधार, और PAN। ₹5 लाख से ज़्यादा की संपत्ति पर PAN न हो तो फॉर्म 60 या 61।
  • दो गवाह, उनका आधार या जन आधार नंबर और मोबाइल नंबर।
  • संपत्ति के रंगीन फोटो: सामने से और दो अलग दिशाओं से।
  • संपत्ति गिरवी (मॉर्गेज) है या किसी अदालत में मामला चल रहा है, इसकी जानकारी।
  • पावर ऑफ अटॉर्नी से बिक्री हो रही हो तो उसकी प्रति और उसकी वैधता।
  • किसी छूट का दावा हो तो उसका प्रमाण।
  • स्टाम्प ड्यूटी और फीस के भुगतान का ई-ग्रास चालान या ई-स्टाम्प।

चेकलिस्ट के अनुसार कार्यालय में पक्षकारों और गवाहों के हस्ताक्षर के साथ अंगूठे की बायोमैट्रिक छाप आधार सत्यापन से ली जाती है।

8. उदाहरण: ₹20 लाख का प्लॉट, पुरुष बनाम महिला

मान लें प्लॉट का सौदा ₹20 लाख में हुआ और DLC से निकला मूल्य इससे कम है, तो बाज़ार मूल्य ₹20 लाख माना जाएगा। ₹10 लाख से ऊपर होने के कारण सरचार्ज 33% (13% + 20%):

पुरुष के नाममहिला के नाम
स्टाम्प ड्यूटी20,00,000 का 6% = ₹1,20,00020,00,000 का 5% = ₹1,00,000
इन्फ्रा सरचार्ज (ड्यूटी का 13%)₹15,600₹13,000
गौ व आपदा सरचार्ज (ड्यूटी का 20%)₹24,000₹20,000
पंजीयन फीस (1%)₹20,000₹20,000
कॉपी-स्कैनिंग फीस₹300₹300
कुल₹1,79,900₹1,53,300

महिला के नाम रजिस्ट्री पर इस प्लॉट में ₹26,600 कम लगते हैं। इसी ₹20 लाख के प्लॉट पर बाकी वर्गों का कुल खर्च, उसी हिसाब से:

  • SC/ST/BPL वर्ग की महिला: ₹80,000 + ₹26,400 सरचार्ज + ₹20,000 फीस + ₹300 = ₹1,26,700
  • पति-पत्नी साथ में (5.5%): ₹1,10,000 + ₹36,300 + ₹20,000 + ₹300 = ₹1,66,600
  • वरिष्ठ नागरिक (5% ड्यूटी, 0.5% फीस): ₹1,00,000 + ₹33,000 + ₹10,000 + ₹300 = ₹1,43,300

अगर DLC मूल्य ज़्यादा निकले: सौदा ₹20 लाख का, पर DLC से मूल्य ₹24 लाख बनता है, तो सारा हिसाब ₹24 लाख पर होगा। पुरुष के नाम: ₹1,44,000 ड्यूटी + ₹47,520 सरचार्ज (₹18,720 + ₹28,800) + ₹24,000 फीस + ₹300 = ₹2,15,820।

₹10 लाख तक की संपत्ति: ₹8 लाख का प्लॉट पुरुष के नाम: ₹48,000 ड्यूटी + 30% सरचार्ज ₹14,400 (₹4,800 + ₹9,600) + ₹8,000 फीस + ₹300 = ₹70,700।

ये आंकड़े सिर्फ सरकारी खर्च के हैं। वकील या दस्तावेज़ लेखक की फीस, ₹50 लाख से ऊपर की संपत्ति पर साइट निरीक्षण की फीस, बैंक लोन के कागज़ और आयकर के नियम इनमें नहीं जुड़े।

9. आम गलतियां और ध्यान देने वाली बातें

  • कम कीमत लिखने से ड्यूटी नहीं बचती: ड्यूटी और फीस दोनों मूल्य या प्रतिफल में से ज़्यादा वाले पर बनती हैं। रजिस्ट्री से पहले अपने इलाके की ताज़ा DLC दर देखें; पुरानी PDF या पिछले साल की दर से बना हिसाब गलत निकल सकता है।
  • पति-पत्नी वाली 5.5% दर सिर्फ ₹50 लाख तक: उससे ऊपर संयुक्त रजिस्ट्री पर 6% लगेगा। सिर्फ स्टाम्प ड्यूटी देखें तो अकेली महिला के नाम 5% इससे भी कम है, पर मालिकाना हक किसके नाम हो, यह फैसला सिर्फ ड्यूटी देखकर न करें।
  • साइट निरीक्षण: विभाग की मई 2024 की तालिका के अनुसार ₹10 लाख तक की संपत्ति पर निरीक्षण ज़रूरी नहीं, ₹10 से 50 लाख पर रैंडम, और ₹50 लाख से ऊपर अनिवार्य। फीस तालिका के अनुसार निरीक्षण उप-पंजीयक या कोई सरकारी कर्मचारी करे तो ₹100, और सूचीबद्ध (empanelled) निरीक्षक करे तो ₹500 से ₹3,000, संपत्ति के मूल्य और निर्माण के हिसाब से।
  • विक्रेता की पहचान और हक आप ही जांचें: ई-रजिस्ट्रेशन नियम 12(1) कहता है कि दूसरे पक्ष और गवाहों की पहचान जांचने की ज़िम्मेदारी हर पक्ष की खुद की है। खेत या गांव की जमीन हो तो जमाबंदी में विक्रेता का नाम और खसरा मिलाएं। कॉलोनी में फ्लैट या प्लॉट हो तो RERA पर प्रोजेक्ट का पंजीकरण देखें।
  • रजिस्ट्री के बाद नामांतरण: रजिस्ट्री से हक बनता है, पर खेती की जमीन पर राजस्व रिकॉर्ड में नाम नामांतरण से ही चढ़ता है। नामांतरण ऑनलाइन कैसे कराएं पढ़ें।

इसे भी पढ़ें

स्रोत: राजस्थान वित्त अधिनियम 2026, धारा 5; वित्त विभाग अधिसूचना 2026-132 (11.02.2026); बजट अधिसूचनाएं 2020-21 (2020-131, 2020-135), 2014-15 (2014-58), 2022-23 (2022-122), 2023-24 (2023-32) और 2025-26 (2025-109); पंजीयन फीस तालिका (08.02.2024); राजस्थान ई-रजिस्ट्रेशन नियम 2025; ई-पंजीयन चेकलिस्ट; IGRS दर-तालिका (01.05.2024); राजस्थान स्टाम्प अधिनियम 1998; बजट भाषण 2026-27, पैरा 222। कवर फोटो: उदयपुर शहर के मकान (2015), Uncle Alf, विकिमीडिया कॉमन्स, CC BY-SA 4.0। Rajasthan365 पंजीयन एवं मुद्रांक विभाग की वेबसाइट नहीं है; भुगतान से पहले ई-पंजीयन पोर्टल या अपने उप-पंजीयक कार्यालय पर ताज़ा दर ज़रूर मिलाएं।